中国酒店业已经开始进入存量时代， 酒店业需要重视存量资产的改造更新。根据酒店报告的数据显示， 从20世纪50年代至今每10年高端酒店客房新增数量呈递增的发展态势。可以看到从1981年至1990年的10年，即改革开放后，新增客房数量开始起飞 ；进入21世纪，客房新增数字进入快车道，特别是201年至2020年的十年，新增客房数达44万间。

2001年至2010年， 中国新增高端酒店客房数量是26万间，目前这些酒店已到了需更新的年龄。通过测算，这些酒店中尚未进行改造的客房为76%，约20万间， 其中12万间为独立运营，具有重新定位的需求。

目前酒店存量资产基本都面临一些共同的问题和挑战， 比如客房面积较小；窗户小采光差 ；地漏通畅性差甚至堵塞；管道井位置不合理；管道整体老化；暗房；卫浴间和客房多为完全隔断，使原本就不大的客房显得更小；房门、客房间墙体隔音效果差，大堂公区面积过大利用率低；缺少停车位；电梯并非可达所有楼层；会议空间、餐位数量和客房数配比不合理等。

还有一些小问题但影响较大，比如淋浴门下端和地面间空隙不够，推开淋浴间门时会拉扯地巾等。所以酒店改造时，最低要求就是要将之前未满足客人基本诉求的问题予以解决。

其中涉及内容都是 “一票否决” 性质的，即如果酒店满足不了客人的基本诉求，则将永远失去自己的客人。具体包含：高质量的隔音、顺畅的WiFi、 舒适的床垫和多选择的枕头、充足水压的淋雨花洒、 营养丰富的健康早餐等。酒店需要打造舒适的环境给予客人在视觉、 听觉 、嗅觉、味觉、体感方面良好的体验。

目前酒店业存量资产改造中有一个误区， 认为改造的主要任务即扩大客房面积， 其实客房改造中伤筋动骨增面积并非首选。都市花园在客房改造时，特别是一线城市黄金地段的酒店项目，选择尽量少动结构。如果客房面积达到25平方米，原则上都无需做大的改动。如果是20平方米以下，也许需要考虑动结构，但小面积客房仍然可以通过卫浴和客房一体化、简洁通透性的设计、明亮的色调、温馨高雅的装饰等手段来弥补客房面积小的短板。

卫浴间的通透性和客房的一体化将会是一个非常重要的 “增面积” 手法。每间客房均摊面积要合理。纽约高端酒店1938年至今180年的数据标注酒店的每间房均摊面积的均值为56平方米，即酒店总建筑面积除以客房数。再来看中国的情况，都市花园酒店做调研时发现，中国的五星级酒店，特别是近几年开业的，每间客房均摊面积平均数是161平方米，几乎是56平方米的三倍。但中国五星级酒店的客房单价能做到纽约的三倍吗？显然不可能，目前连客房单价都赶不上。

国外一些迷你房间的打造案例也值得我们学习，比如新加坡的一些酒店其中面积只有16平方米的客房也放了两米宽的大床，上面再横放一个小床，这么小小的空间也完全能够接待亲子客群。因此国内一线城市存量资产酒店的部分客房面积在25平方米甚至以下，没必要一定二改一，完全可以把这些酒店客房通过高效的规划，包括色调、氛围、设计感打造得更有吸引力。

都市花园针对酒店中条件较差的客房，改造中选择规划一定比例的长租房，比如暗房，可将其作为储存空间和隔壁客房打通后使用。针对实在无法改变的暗房，就考虑打造成对采光要求较低的电影、音乐主题房，实现效益的最大化。

都市花园也提出一个 “时空” 的概念，即结合客人所处的某个空间，把其所花的时间也考虑进去，从时间和空间考虑其有效性。例如，客户在大堂所花的时间一般不会超过15分钟， 而在客房至少会度过8个小时，甚至更长时间。因此在打造酒店空间时，要注重空间的有效利用和动线规划，让酒店每一立方米的空间、每一秒钟都能够发挥作用并产生效益。比如大堂公区面积改造，可在原基本是单纯空间的大堂，通过改造植入咖啡屋、婚庆展示厅等互动多用途空间，让大堂充分发挥带来人流的作用。在改造的过程中，让重新面世的酒店不光硬件品质大幅提升，同时也更符合可持续发展理念。都市花园酒店已经广泛地实施能源、水资源环境策略，以减少碳足迹。